Expander: Inwestujesz w mieszkania - nie wybieraj wielkiej płyty
2006-09-16
(Expander)
Inwestujesz w mieszkania - nie wybieraj wielkiej płyty
Według raportu przygotowanego przez markową agencję nieruchomości
Metrohouse S.A., wielka płyta jest najmniej opłacalną inwestycją na rynku
nieruchomości mieszkaniowych.
Kupując mieszkanie zbudowane w tej technologii, w perspektywie kilku lat,
zarobimy znacznie mniej niż w przypadku wyboru mieszkań z cegły czy innych
materiałów. Musimy także nastawić się na dłuższy okres sprzedaży takiego
mieszkania w przyszłości. Wśród wielkiej płyty najmniej atrakcyjne są
mieszkania w wysokich budynkach położonych w brzydkich, nie
zmodernizowanych blokowiskach.
Wielka płyta tańsza – różnice cen
W okresie styczeń – czerwiec 2006 agencja Metrohouse S.A. przeprowadziła
analizę własnych i zewnętrznych ofert warszawskiego rynku mieszkań,
szczegółowo badając sytuację mieszkań z wielkiej płyty. Z analiz wynika,
że mieszkania oferowane w tej technologii są średnio o 15% tańsze od
mieszkań budowanych w innych technologiach. Różnice cen w wielkiej płycie
w porównaniu ze średnimi cenami rynkowymi wahają się od 3 do 25% i są
uzależnione głównie od jakości osiedla i budynku, wysokości budynku oraz
lokalizacji.
Płyta płycie nierówna
Budynki z wielkiej płyty są różne. Według raportu Metrohouse,
najważniejsze czynniki decydujące o cenie mieszkania w wielkiej płycie to
lokalizacja i wysokość budynku. Można na jednym biegunie umieścić wysokie
budynki ( 10-12 pięter) z wielkiej płyty na Jelonkach, w których ceny
mieszkań są niższe o 25% od średnich rynkowych, a na drugim biegunie
postawić mieszkania w niskich budynkach ( 2,3 piętra) z ładną zielenią i w
doskonałej lokalizacji na bliskim Żoliborzu. Tutaj różnica cen w stosunku
do średniej rynkowej jest minimalna - około 3%. Na duże rozbieżności wpływ
ma przede wszystkim wysokość budynku oraz jego lokalizacja. Im niższy
budynek i lepsza lokalizacja tym mniejsze są różnice cenowe pomiędzy
wielką płytą a innymi ofertami.
Dla kogo wielka płyta
Zdecydowanie wielka płyta przeznaczona jest dla osób, które kupują
mieszkania na własne potrzeby. Z racji cen, wielka płyta jest alternatywą
dla mniej zamożnych. Mieszkania w blokach z wielkiej płyty nie są
produktem inwestycyjnym. Jeśli traktujemy zakup nieruchomości jako
inwestycję musimy wybierać produkty, które w przyszłości pozwolą nam na
wypracowanie jak największego zysku. Zrobimy znacznie lepszą lokatę
kupując mieszkanie zbudowane w innej technologii na przykład z cegły.
Inwestując w wielką płytę należy liczyć się ze znacznie mniejszymi zyskami
oraz z problemami ze sprzedażą mieszkania w przyszłości – ocenia Mariusz
Kania prezes Metrohouse.
Wielka płyta ma złą sławę
Z raportu „Wielka płyta w Warszawie” wynika, że 41% klientów kupujących
mieszkania na rynku wtórnym wybiera w ostatniej kolejności oferty mieszkań
z wielkiej płyty. 35% badanych deklaruje, że na wstępie odrzuca propozycje
mieszkań w wielkiej płycie. Razem aż 76% klientów jest niechętnych
wielkiej płycie, kolejnym 22% jest obojętne w jakiej technologii zbudowany
jest budynek a tylko 2% badanych chce kupić mieszkanie w wielkiej płycie.
Tak duży odsetek klientów, którzy nie chcą mieszkań w wielkiej płycie jest
jak najbardziej wytłumaczalny. Na rynku istnieje wiele innych, lepszych
ofert a wielka płyta z reguły jest w złym stanie technicznym, brudna,
zaniedbana i z wadami, których nie można wyeliminować – komentuje
Katarzyna Cyprynowska z Metrohouse.
Przyszłość wielkiej płyty
„Wielka płyta jest znakiem rozpoznawczym naszego regionu. Na pewno nie da
się zburzyć szacowanego na 4 mln zasobu mieszkań w budynkach z wielkiej
płyty z blisko 12 mln lokali mieszkalnych w kraju ( ostatni spis
powszechny). Trzeba o wielką płytę dbać i ją rekonstruować. Z
inwestycyjnego punktu widzenia jawi mi się następujący obraz w
przyszłości: osiedla będą się wyludniać i na pewno zmieniać na niekorzyść
strukturę mieszkańców. Coraz częściej w wielkiej płycie znajdziemy
przyjezdnych i mniej zamożne rodziny, które muszą zdecydować się na tańsze
mieszkanie. Wielka płyta stanie się też najtańszym produktem na rynku
wynajmu. Kondycja wysokich budynków z wielkiej płyty będzie się pogarszała
a wartość ulokowanych tam nieruchomości będzie w stosunku do innych
mieszkań malała. Uważam, że w przyszłości wielka płyta będzie jednym z
najtrudniejszych produktów do sprzedania” – ocenia Mariusz Kania Prezes MH.
Kominy, oczyszczalnie ścieków, za Żelazną Bramą, wygwizdowie
Tworząc raport „Wielka Płyta w Warszawie” nasunęło się pytanie, gdzie
jeszcze nie warto inwestować w różnego rodzaju nieruchomości mieszkalne. Z
pewnością dość słabymi inwestycjami są produkty mające tak zwane wady
lokalizacyjne, takie jak najbliższe sąsiedztwo kominów chociażby w rejonie
Augustówki lub oczyszczalni ścieków jak w przypadku Choszczówki. Obecność
smrodzących zakładów przemysłowych np. Polfa na Tarchominie, jest bardzo
dużym utrudnieniem w użytkowaniu i sprzedaży mieszkania czy domu. W
następnej kolejności należy wymienić dalekie peryferia Warszawy z kiepską
komunikacją miejską. To też nie jest najlepsza inwestycja chociaż sprzedaż
tak zlokalizowanego mieszkania w przyszłości nie będzie trudna.
Lokalizacje podmiejskie cieszą się powodzeniem wśród osób poszukujących
tańszych mieszkań i zawsze je sprzedamy, ale mniej na nich zarobimy. W
centrum wydawałoby się, że osiedle za Żelazną Bramą z maleńkimi
mieszkaniami, w złym standardzie, z karaluchami jest trudno sprzedawalne.
Jest to błędna opinia. Tutaj zawsze znajdziemy klienta z Chin, Wietnamu
czy Korei. To miejsce powoli staje się warszawskim China Town. Wielu
cudzoziemców tych narodowości nie mówi po polsku i chcą lokować się z
rodzinami w jednym miejscu. Dawniej rejon Szmulek czy Stara Praga były
ostatnimi miejscami, w których kupowało się mieszkania. Teraz te dzielnice
są w modzie. Na Starej Pradze mieszkania chętnie kupują artyści, płacąc za
nie spore kwoty. Podsumowując można powiedzieć, że na pewno nie warto
inwestować w mieszkania z wielkiej płyty w wysokich budynkach i w
nieruchomości położone w lokalizacjach obarczonych uciążliwym sąsiedztwem
obiektów przemysłowych. Należy się zastanowić nad inwestycjami, które mają
określoną grupę odbiorców czyli na przykład Szmulki czy Za Żelazną Bramą,
bo tam będzie nam trudniej w przyszłości sprzedać mieszkanie” – komentuje
Małgorzata Witkowska Zwiep dyrektor w Metrohouse.
|
|
|
|
Doradca on-line:
 wyszukiwarka
kredytu |
|
|
|
|
|
|
