Ranking kredyty mieszkaniowe
2006-09-18 (Expander)
Katastroficzne przepowiednie na razie się nie ziściły – mimo wejścia w
życie ograniczeń w zakresie udzielania kredytów walutowych nadal chętnie i
dużo pożyczamy na mieszkania. Najbliższe miesiące mogą być równie gorące
jak czerwiec. W ramach „wspierania” budownictwa rząd zafundował nam
likwidację ulgi odsetkowej oraz zmianę zasad opodatkowania w przypadku
sprzedaży mieszkania – z zakupem będą musieli pospieszyć się do końca roku
mieszkaniowi inwestorzy, którzy chcą po 5 latach zainkasować zysk ze
sprzedaży do kieszeni bez dzielenia się z fiskusem.
Przed końcem roku pojawi się dotowany przez Państwo kredyt, za który
rodziny i osoby samotnie wychowujące dzieci będą mogły kupić tanie
mieszkania o niewielkim metrażu lub oszczędnie zbudować dom. Rozwiązanie
to nie będzie powszechnie dostępne choćby z uwagi na ustalenia granicznej
ceny metra nieruchomości, której zakup lub budowa uprawnia do dopłat. W
większości dużych miast oznaczać to będzie ulgę dla nabywców mieszkań w
dzielnicach peryferyjnych. Trudno też oczekiwać od deweloperów, że z
okazji wprowadzenia dopłat zaczną więcej budować tanich mieszkań. Choćby
dlatego, że świetnie sprzedają im się te droższe, a samo wprowadzenie
dotacji nie zwiększy zdolności nabywczych osób, których dzisiaj nie stać
na kredyt (zdolność kredytowa w małym stopniu zależy od oprocentowania).
Tak czy inaczej wszystko wskazuje na kolejną wielką kumulację kredytów. A
skoro tak, warto przygotować się na tę okoliczność przyglądając się bliżej
ofertom banków, które będą rywalizować o nasze względy. W kolejnej edycji
rankingu kredytów mieszkaniowych przygotowanym przez Expandera jak zwykle
sprawdzamy ceny kredytów w najpopularniejszych walutach (złotówka i frank
szwajcarski). Porównamy też hojność banków, a więc to ile są skłonne
pożyczyć przy określonych dochodach. Studenci znajdą informacje o tym,
które banki mogą być dla nich szczególnie atrakcyjne, a Polacy pracujący
za granicą dowiedzą się czy mają szanse na zakup mieszkania w Polsce, a
jeśli tak to na jakich warunkach.
Franki nadal górą
Zacznijmy od oprocentowania – to najważniejszy parametr brany pod uwagę
przez osoby szukające kredytu mieszkaniowego. - Druga połowa roku to próba
nerwów dla tych co pożyczyli franki szwajcarski lub poważnie zastanawiają
się nad tą walutą. Złotówka co prawda się umacnia jednak szwajcarski bank
centralny bez litości podnosi stopy procentowe w ślad za Europejskim
Bankiem Centralnym. To oczywiście przekłada się na ceny kredytów – mówi
Tymoteusz Tonkiel, doradca finansowy w Expanderze.
Bazą dla ustalania koszty kredytu w CHF jest koszt po jakim banki sobie
nawzajem pożyczają tę walutę – indeks LIBOR. Banki wybierają najczęściej
jego 6-miesięczną wersję. I tak, na początku roku LIBOR 6-miesięczny
wynosił 1,2 proc. a teraz już 1,8 proc. Do końca roku może przekroczyć 2
proc. Do tego wskaźnika banki doliczają swoje marże – najczęściej są one
stałe w całym okresie spłaty. W efekcie nawet przy relatywnie niskiej
marży rzędu 1,5 pkt proc. oprocentowanie kredytu w CHF sięga 3,5 proc.
(jeśli w jakimś banku oprocentowanie jest znacznie niższe oznacza to, że
mógł „nie zdążyć” go zaktualizować i wkrótce nastąpi podwyżka). Do tego
dochodzi koszt widełek kursowych i mamy kredyt w cenie ok. 4 proc. A od 5
proc. zaczynają się oferty w złotówkach pozbawione ryzyka kursowego.
Czy to oznacza, że frank nie ma już racji bytu? Niekoniecznie. Wszystko
wskazuje na to, że na początku przyszłego roku także w Polsce zaczną
rosnąć stopy procentowe i w górę pójdą ceny kredytów w złotówkach. Polska
nie będzie wiecznie oazą niskiej inflacji – szczególnie przy tak
dynamicznym wzroście PKB jaki osatatnio obserwujemy.
A w dłuższej perspektywie? Franki kredytobiorcy powinni wyjść na swoje.
Oto kilka argumentów przygotowanych przez doradców finansowych Expandera:
• za kilka lat Polska będzie w strefie euro a wspólna waluta i frank
szwajcarski są ze sobą silnie związane i ryzyko kursowe dla kredytobiorcy
zarabiającego euro i spłacającego franki jest minimalne • stopy procentowe
w Szwajcarii były zawsze o 1-1,5 pkt proc. niższe niż w strefie euro i
jednocześnie zmieniały się praktycznie zawsze w tym samym kierunku
(korelacja ok. 95 proc.) • marże polskich banków w przypadku kredytów we
frankach szwajcarskich są bardzo niskie, niższe nawet niż w Szwajcarii •
najbliższe kilka lat to najprawdopodoniej dalszy wzrost wartości
nieruchomości w Polsce - mieszkanie, które podrożało o kilkadziesiąt
procent w ciągu kilku lat jest polisą na wypadek wzrostu kursu waluty
kredytu.
Przyjrzyjmy się ofertom banków. W poniższej tabeli zebraliśmy stawki
oprocentowania kredytów w CHF i PLN dla różnych założeń. Obok samych
stawek podajemy marże – jest to to o tyle istotne, że banki z różnią
częstotliwością i wg różnych zasad aktualizują oprocentowanie. W efekcie
większe znacznenie ma poziom marży, bo stopa bazowa (a więc najczęściej
opisany wyżej LIBOR 6-miesięczny) prędzej czy później dopasuje się do
aktualnego poziomu rynkowego. Warto zauważyć, że już praktycznie wszystki
banki zdecydowały się ustalać oprocentowanie wg systemu: rynkowa stopa
procentowa powiększona o marże. Alternatywnym rozwiązaniem było ustalanie
cen kredytów przez zarząd banku. Ta ostatnia opcja mogłaby być
potencjalnie niekorzystna dla klientów. Z początkiem września wycofał się
z niej mBank, decyzja MultiBanku jest pewnie kwestią czasu (wcześniej ten
krok wykonały m.in. Santander Consumer Bank, ING Bank Śląski i Pekao SA).
Przykład 1: Wartość nieruchomości 200 tys. zł, kwota kredytu 150 tys. zł
Przykład 2: Wartość nieruchomości 200 tys. zł, kwota kredytu 200 tys. zł
Przykład 3: Wartość nieruchomości 400 tys. zł, kwota kredytu 300 tys. zł
Przykład 4: Wartość nieruchomości 400 tys. zł, kwota kredytu 400 tys. zł
We wszystkich przykładach okres spłaty 20 lat
TABELA. Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych
Legenda:
M:1 – marża 1 pkt proc.
D – oprocentowanie ustalane decyzją zarządu
(1) w pierwszym roku M: 0,9
(2) kredyt w walucie obcej tylko dla klientów posiadających aktywa w tej
walucie co najmniej w wysokości kwoty kredytu i/lub klientowi z segmentu
Platinum
(3) w pierwszych dwóch latach M:0,5
(4) w pierwszych 5 latach spłaty M:0,75
(5) w pierwszym roku M:0,25
(6) kredyt Perspektywa
(7) M:1 po spłacie przez kredytobiorcę różnicy między wymaganym wkładem
własnym (20 proc.) a wniesionym
(8) marża jest obniżana o 0,2 pkt proc. za każdy produkt z oferty banku –
łącznie maksymalnie o 1 pkt proc., przy czym minimalna marża wynosi 0,5
pkt proc.
(9) w pierwszym roku marża 0,4
(10) w pierwszym roku lub pierwszych dwóch latach M:0,5
Mniej we frankach
Obowiązująca od lipca Rekomendacja S podcięła nieco skrzydła bankom. Przed
zmianami ten sam kredytobiorca mógł dostać wyższą kwotę kredytu wybierając
szwajcarską walutę – w najgorszym wypadku dostał tyle samo co w
złotówkach. Teraz jest odwrotnie. W poniższej tabeli zebraliśmy maksymalne
kwoty kredytu dla dwóch kredytobiorców.
Kredytobiorca 1: 4-osobowa rodzina o łącznych dochodach 2500 zł netto
(umowa o pracę na czas nieokreślony), miejsce zamieszkania: miasto 100
tys. mieszkańców, brak innych kredytów, samochód. Cel: zakup mieszkania o
powierzchni 70 m.wk.
Kredytobiorca 2: Singiel z Warszawy o dochodach 3500 netto (umowa o pracę
na czas nieokreślony). Brak innych kredytów, brak samochodu. Posiada kartę
kredytową o limicie 5000 zł (regularnie spłaca całe zadłużenie co
miesiąc). Cel: zakup 50-metrowej kawalerki.
W obu przypadkach w grę wchodzi kredyt o 20-letnim okresie spłaty i z
maksymalnie niskim wkładem własnym (a więc najczęściej na 100 proc.
wartości nieruchomości)
TABELA. Maksymalna kwota kredytu (tys. zł)
* w nawiasach podajemy maksymalne kwotę kredytu dla tych samych założeń
oferowane przez wybrane banki w marcu 2006 roku.
(1) kredyt w walucie obcej tylko dla klientów posiadających aktywa w tej
walucie co najmniej w wysokości kwoty kredytu i/lub klientowi z segmentu
Platinum
(2) z kartą kredytową mBanku, z kartą innego banku odpowiednio: 251,2 (PLN)
i 209,3 (CHF)
Powrót z Londynu
Polacy masowo wyjeżdżają do pracy za granicą. Jednocześnie większość z
nich zakłada powrót do Polski w perspektywie kilku lat. Często już teraz
rozważają zakup nieruchomości w kraju. Niestety wiele osób robi błąd –
stara się uzbierać pieniądze na mieszkania by za wszelką ceną uniknąć
kredytu. Może to także wynikać z przeświadczenia, że banki nie będą
skłonne kredytować takiego zakupu.
- Ta strategia przypomina ściganie pociągu ekspresowego zdezelowanym
trabantem – w sytuacji kiedy ceny nieruchomości w Polsce rosną w tempie 15
rocznie odkładania decyzji o zakupie oznacza, że za kilka lat będzie na
stać na mniejsze lub gorzej zlokalizowane mieszkanie. W tej chwili na
przykład rata kredytu na zakup 2-pokojowego mieszkania we Wrocławiu to
wydatek taki sam jak miesięczny bilet na londyńskie metro – mówi Patrycja
Skotnicka z Expandera.
Kredyt na zakup mieszkania w Polsce musi być zaciągnięty w polskim banku.
Nie ma co prawda prawnych barier, by inwestycję skredytował bank brytyjski
jednak w praktyce jest to niemożliwe. Żaden bank w Londynie nie
zaakceptuje hipoteki na polskiej nieruchomości jako zabezpieczenia. Nie
jest to jednak wielka strata – oferty polskich banków są znacznie bardziej
konkurencyjne. Przyjrzyjmy się im.
Kredyty w funtach brytyjskich można znaleźć w ofercie tylko trzech banków:
MultiBanku, BZ WBK i BPH przy czym ten ostatni zaoferuje tę walutę tylko
swoim „platynowym” klientom ewentualnie osobom korzystającym z bankowości
private lub personal o ile osiągają dochody w funtach. W przypadku spłaty
rat w GBP ważne jest by bank przyjmował bezpośrednio tę właśnie walutę bez
przeliczania na złotówki i ponownie n funty. Taka możliwość jest w BZ WBK
oraz BPH (o ile zostało to zapisane w umowie).
Pytanie jednak czy kredyt w funtach to rzeczywiście najlepsze rozwiązanie?
- W tej chwili z uwagi na wysokie stopy procentowe w Wielkiej Brytanii
oprocentowanie funtowych kredytów sięga 7 proc. Polak osiągający dochody w
funtach może zastanowić się kredytem we frankach szwajcarskich – ryzyko
kursowe jest nieco ograniczone z uwagi na to że obie waluty są silnie
skorelowane z euro – podkreśla Patrycja Skotnicka.
Sprawdziliśmy jaką kwotę banki będą skłonne pożyczyć komuś kto zarabia na
rękę 1000 funtów miesięcznie (pensja wyliczona przy stawce godzinowej
nieco wyższej niż minimalne 4,85 GBP). Zróżnicowanie jest bardzo znaczne.
W BZ WBK może uzyskać 190 tys. zł kredytu, w Nordei 350 a w Santander
Consumer Banku aż 600 tys. zł.
Kredytów Polakom pracujący za granicą nie udziela tylko Bank Pocztowy.
Raiffeisen Bank ogranicza swoją ofertę do osób zatrudnionych w
zagranicznych filiach polskich firm, które płacą podatki w Polsce. Polbank
kredytuje takich klientów na zasadzie odstępstwa. ING Bank Śląski wymaga 3
lat stażu (umowa na czas nieokreślony) od Polaków pracujących za granicą,
a Millennium pożycza maksymalnie 80 proc. wartości nieruchomości. Część
banków oferuje swoje kredyty tylko osobom pracującym na ternie Unii
Europejskiej.
Praktycznie wszystkie banki biorące udział w rankingu prezentują takim
klientom swoją standardową ofertę – chodzi min. o maksymalną kwotę kredytu
w relacji do wartości nieruchomości czy okres spłaty. Pewnym utrudnieniem
dla kredytobiorców może być konieczność dostarczenia bankowi dokumentów
poświadczających dochód przetłumaczonych przez tłumacza przysięgłego. Jest
to też dodatkowy koszt.
Większość banków wymaga dostarczenie przetłumaczonej dokumentacji jednak
są wyjątki. BZ WBK akceptuje dokumenty w oryginale jeśli są po angielsku,
a niektóre dokumenty także w jez. niemieckim i francuskim. Niemieckie i
angielskie dokumenty akceptuje Deutsch Bank PBC, Fortis i GE Money Bank –
w jęz. angielskim.
Warto pamiętać, że Polak pracujący za granicą będzie musiał w większości
przypadków notarialnie ustanowić pełnomocnika, do którego bank będzie
dostarczał korespondencję związaną z kredytem.
Bez zbędnych kosztów
Studenci wkrótce wrócą z wakacji. Część może chcieć zamienić stancję czy
akademik na własne cztery ściany. Tym bardziej że część mieszkania można
wynająć rekompensując koszt raty kredytu. Jeśli rodzice nie chcą bądź nie
są w stanie pomóc pozostaje zaciągnięcie kredytu we własnym zakresie.
Istotne jest, by bank odpowiednio liberalnie oceniał zdolność kredytową
(patrz tabela we wcześniejszej części rankingu).
Ważne są jednak także inne parametry oferty. - Bank idealny dla studenta
powinien pożyczać bez prowizji, z możliwie niskim kosztem ubezpieczenia
niskiego wkładu (student nie ma oszczędności – kredytuje całe mieszkanie)
oraz na długo (student chce rozłożyć spłatę na wiele lat – jak zacznie
więcej zarabiać to rozważny przyspieszenie spłaty zadłużenia żeby zdążyć
przed emeryturą) – mówi Tymoteusz Tonkiel z Expandera.
Poniższa tabela prezentuje łączny koszt jaki poniesie kredytobiorca
pożyczając 200 tys. zł na zakup mieszkania o takiej wartości (okres spłaty
20 lat). W większości przypadków ten kosz to tzw. ubezpieczenie niskiego
wkładu – pobierane jest najczęściej od kwoty kredytu przekraczającej 80
proc. wartości nieruchomości (w naszym przypadku: 40 tys. zł). W
niektórych bankach ten próg powyżej którego bank nalicza składkę jest
ustawiony wyżej lub niżej, może być także zróżnicowany w zależności od
waluty – co oznacza niższe lub wyższe koszty ubezpieczenia. Prezentujemy
również maksymalny okres spłaty oraz informacją o tym czy konieczne jest
prowizja czy można jej uniknąć (koszt prowizji to kilka tysięcy złotych).
TABELA. Kredyty dla studentów (zielonym kolorem oznaczyliśmy banki
wyróżniające się pod względem trzech wybranych parametrów)
* w przypadku ubezpieczenia niskiego wkładu zakładamy minimum 3 letni
okres ubezpieczenia; kredyt w PLN
(Maciej Kossowski, Expander)
|
|
| |
| |
|
|
Doradca on-line:
 wyszukiwarka
kredytu |
|
|
|
|
|
| |
|
