GP: Jak bezpiecznie kupić używane mieszkanie

• Zastanów się jakie, oczekiwania powinno ono spełniać - czy ma to być mieszkanie na resztę życia, czy też na kilka najbliższych lat.
• Przejrzyj dokładnie oferty - znajdziesz je w gazetach codziennych, agencjach pośrednictwa i na targach nieruchomości,
• Oszacuj swoje możliwości finansowe - pamiętaj, że oprócz ceny mieszkania dochodzą dodatkowe koszty: taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata za wpis do księgi wieczystej, prowizja dla pośrednika, ewentualne remonty
• Dowiedz się, czy kupujesz mieszkanie od osoby uprawnionej (właściciel, pełnomocnik)
• Zajrzyj do księgi wieczystej, aby sprawdzić, czy nie wpisano do niej hipotek
• Sprawdź, czy nie kupujesz mieszkania z długami - np. z tytułu czynszu, mediów
• Dopilnuj, aby dotychczasowi mieszkańcy wymeldowali się przed podpisaniem aktu notarialnego

Sprawdź, od kogo kupujesz

Jeśli osoba sprzedająca mieszkanie podaje się za właściciela, należy sprawdzić, czy rzeczywiście nim jest. Zdarzało się, że mieszkanie usiłowali sprzedać np. wynajmujący je oszuści czy członkowie rodziny, którzy nie byli do tego umocowani. Bywa również, że mieszkanie chcą sprzedać nie tyle osoby nieuprawnione, ile raczej nie jedyne uprawnione - np. współwłaściciel, bez zgody pozostałych właścicieli.

Mieszkanie nie musi być sprzedawane wyłącznie przez właściciela - transakcji można dokonać również za pośrednictwem pełnomocnika. Z takiej możliwości korzystają często osoby starsze i mieszkające za granicą. Należy wówczas sprawdzić, czy pełnomocnik ma prawidłowo sporządzone pełnomocnictwo. Warto porównać dane pełnomocnika z posiadanym przez niego dokumentem tożsamości. W razie jakichkolwiek wątpliwości co do tych danych, np. z powodu zniszczonego dowodu osobistego, warto żądać dodatkowych dokumentów (paszportu, prawa jazdy).

Sprawdź księgę wieczystą

Osoby kupujące tzw. mieszkania hipoteczne powinny dokładnie sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości. Księgę posiadają mieszkania stanowiące odrębną własność, ale również niektóre lokale spółdzielcze.

Zasada jawności ksiąg wieczystych pozwala na swobodny wgląd w księgę mieszkania, które chcemy kupić. Można to zrobić w wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Przeglądanie księgi jest bezpłatne. Należy sprawdzić w niej przede wszystkim, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką lub czy nie wpłynął wniosek o wpis hipoteki. Jeżeli dotychczasowy właściciel kupował mieszkanie na kredyt, trzeba liczyć się z tym, że wpisu hipoteki dokonał prawdopodobnie bank na poczet zabezpieczenia wierzytelności. Hipoteki wpisywane są w dziale IV księgi wieczystej.

Mieszkanie może być również obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi - np. zastawem - można to sprawdzić w dziale III księgi. W dziale I znajdują się informacje oznaczające nieruchomość - m.in. jej położenie, natomiast w dziale II można sprawdzić, kto jest właścicielem (ewentualnie współwłaścicielem lub wieczystym użytkownikiem).

Warto pamiętać, że kupującego chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. W praktyce oznacza to tyle, że jeśli ujawni się jakaś niezgodność między stanem prawnym widniejącym w księdze a stanem rzeczywistym, wówczas treść księgi rozstrzyga się na korzyść nabywcy. Tak rękojmia nie chroni jednak osób działających w złej wierze (czyli np. tych, które wiedziały, że stan faktyczny jest inny, niż wpisany w księdze), a także osób, które nabyły mieszkanie nieodpłatnie (np. w drodze spadku, darowizny).

Osoby kupujące tzw. mieszkania hipoteczne powinny dokładnie sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości

Żądaj dokumentów

Osoby kupujące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego powinny otrzymać od sprzedającego zaświadczenie ze spółdzielni o możliwości sprzedaży mieszkania. Nie jest to zgoda na sprzedaż, ale potwierdzenie, że dotychczasowy właściciel wywiązał się z zobowiązań (przede wszystkim finansowych) na rzecz spółdzielni. Warto pamiętać, że takie zaświadczenie jest zwykle ważne tylko przez 3 miesiące. Kupujący powinien także dowiedzieć się w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, czy nie przewidują one większych remontów, np. wymiany wszystkich rur. Może się wówczas okazać, że kupującego czekają spore dodatkowe koszty i proponowana cena mieszkania wcale nie jest tak atrakcyjna, jak się początkowo wydawało.

Warto także sprawdzić, czy na mieszkaniu nie ciążą długi z tytułu zaległego czynszu, opłat za energię, telefon czy telewizję kablową - należy poprosić sprzedającego o przedstawienie rachunków za ostatnie miesiące. Oświadczenie o zadłużeniu mieszkania lub braku takiego zadłużenia warto również zawrzeć w akcie notarialnym.

Sprawdź meldunek...

Kupujący mieszkanie na rynku wtórnym powinien żądać od sprzedającego zaświadczenia o stanie zameldowania, aby sprawdzić, czy w mieszkaniu nie jest zameldowany nikt więcej, niż deklaruje sprzedający. Takie zaświadczenie można od ręki otrzymać w urzędzie gminy - kosztuje 16 zł. Zdarza się, że w księgach meldunkowych widnieje zameldowana w danym mieszkaniu martwa dusza, o której nie wiedział i sam właściciel. Warto domagać się, aby wszyscy dotychczasowi mieszkańcy zostali wymeldowani przed podpisaniem aktu notarialnego. Bywa, że dotychczasowy właściciel nie chce się później wymeldować albo np. wyjedzie za granicę i kontakt z nim jest utrudniony.

Jeżeli okaże się, że ktoś kupił mieszkanie z lokatorem, który nie wiadomo gdzie przebywa albo nie zamierza dobrowolnie się wymeldować, konieczne będzie przeprowadzenie postępowania administracyjnego. Wymeldowanie niechcianego lokatora możliwe jest po ustaleniu, że nie mieszka on pod danym adresem - poświadczają to najczęściej zeznania świadków, m.in. sąsiadów.

...i media

Kupno mieszkania na rynku wtórnym wiąże się również z przejęciem przez kupującego opłat za niektóre media. Aby uniknąć kłopotów z rozliczeniem prądu i gazu, warto, aby kupujący i sprzedający spisali stan liczników w dniu zawarcia umowy kupna mieszkania. Nowy właściciel mieszkania powinien podpisać umowy z zakładem energetycznym i gazownią (chyba że gaz rozlicza spółdzielnia) - w tym celu należy zwykle przedłożyć akt notarialny, protokół ze stanem licznika, a także dowód tożsamości. Zdarza się (głównie w umowach z zakładami energetycznymi), że warunkiem podpisania umowy z nowym właścicielem jest najpierw rozwiązanie umowy z dotychczasowym dostawcą. Bywa również, że do zakładu energetycznego zgłasza się wyłącznie osoba, która sprzedała mieszkanie i chce rozwiązać umowę, nie zgłasza się natomiast kupujący. Wówczas, korzystając z danych kupującego zawartych w akcie notarialnym, zakład wysyła do kupującego pismo wzywające go do zawarcia umowy.

Kupujący może również przejąć dotychczasowy numer telefonu stacjonarnego, odbiór telewizji kablowej lub internetu. Zanim jednak zdecyduje się na podpisanie umów na dostawy takich mediów, powinien zawczasu dowiedzieć się, jakie dokładnie usługi są świadczone w danym lokalu, np. sprawdzić szybkość internetu, pakiet programów telewizji kablowej czy wysokość abonamentu telefonicznego. Jeśli cokolwiek nam nie odpowiada, warto zobligować sprzedającego do wypowiedzenia tych umów i następnie zawrzeć je od nowa, gdy staniemy się już właścicielem mieszkania - na odpowiadających nam warunkach.

Ewa Usowicz (Gazeta Prawna)